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        靖規〔2023〕014 — 縣政辦012靖政辦發〔2023〕53號靖邊縣人民政府辦公室關于印發靖邊縣二手房交易管理辦法的通知

        各鎮人民政府(便民服務中心)、張家畔街道辦事處,縣政府各有關部門,派出機構,新橋農場:

        《靖邊縣二手房交易管理辦法》已經縣政府常務會議同意,現印發給你們,請認真組織實施。

        靖邊縣人民政府辦公室

        2023年11月15日

        靖邊縣二手房交易管理辦法

        第一章總則

        第一條為維護我縣房地產市場交易秩序,規范房產交易行為,切實保護交易當事人合法權益。根據《城市房地產管理法》《房地產經紀管理辦法》《房屋交易與產權管理工作導則》《住房城鄉建設部市場監管總局關于規范房地產經紀服務的意見》(建房規〔2023〕2號)《國土資源部住房建設部關于房屋交易與不動產登記銜接有關問題的通知》(國土資發〔2015〕90號)《陜西省建設廳關于加強商品房預售資金二手房交易資金監管的通知》(陜建發〔2016〕107號)《陜西省建設廳關于切實做好房屋交易和產權管理工作的通知》(陜建〔2016〕83號)《榆林市人民政府辦公室關于進一步加強房地產經紀機構管理的意見》精神,結合我縣實際,制定本辦法。

        第二章 房源核驗、網簽備案

        第二條本辦法所稱二手房,是指已在房產主管部門備案、完成初始登記和總登記,并再次上市進行交易的房產。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

        第三條縣住房和城鄉建設局負責二手房交易網上簽約監督管理??h房產交易中心(以下簡稱“實施機構”)負責全縣二手房買賣網上簽約的組織實施,負責二手房交易管理平臺建設、管理和維護,負責房地產經紀機構管理。

        第四條二手房交易管理平臺主要包含二手房買賣網上簽約備案、二手房交易資金監管兩個子系統。

        第五條本辦法所稱二手房買賣網上簽約,是指當事人通過二手房買賣網上簽約備案系統核驗二手房信息,發布出售信息,簽訂二手房買賣合同,并按要求完成合同信息備案行為。

        第六條全縣范圍內二手房交易必須按本辦法規定,并通過二手房買賣網上簽約備案系統進行網上簽約,實施二手房交易資金監管。

        第七條房地產經紀機構(以下簡稱“經紀機構”)取得備案證明后,可向實施機構申請開通二手房買賣網上簽約權限,從事二手房買賣網上簽約工作。經紀機構應如實提供本機構及網上簽約操作人員信息,實施機構應將相關信息錄入系統,并對網上簽約操作人員進行實名登記。

        第八條經紀機構及網上簽約操作人員信息發生變化的,經紀機構應在信息變化之日起30個工作日內向實施機構申請辦理相關變更手續。

        第九條經紀機構不符合備案條件的,應在30個工作日內向實施機構申請注銷二手房買賣網上簽約權限;逾期未申請的,實施機構有權撤銷該經紀機構備案。

        第十條二手房交易當事人自行協商成交的,應辦理二手房買賣網上簽約手續,并按下列流程進行:

        (一)房源核驗;

        (二)發布房源信息;

        (三)網上簽約及二手房交易資金監管;

        (四)建立檔案。

        第十一條經紀機構提供中介服務促成二手房買賣成交的,應通過二手房買賣網上簽約備案系統辦理二手房買賣網上簽約手續,并按下列流程進行:

        (一)委托;

        (二)房源核驗;

        (三)編制《房屋狀況說明書》;

        (四)發布房源信息;

        (五)網上簽約及二手房交易資金監管;

        (六)建立檔案。

        第十二條經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示二手房買賣合同網上簽約流程及二手房交易資金監管賬戶、經紀服務內容、經紀服務收費標準,并負責解釋說明,做到流程清楚,依法依規。

        第十三條經紀機構應根據房源實際情況和房源核驗信息編制《房屋狀況說明書》,《房屋狀況說明書》主要包括以下內容:

        (一)二手房核驗編碼和《二手房出售委托服務合同》編號;

        (二)二手房基本狀況;

        (三)二手房委托出售價格;

        (四)經紀機構名稱、經紀人員和聯系方式;

        (五)二手房圖片;

        (六)二手房租賃、抵押情況以及其他需要說明事項。

        《房屋狀況說明書》內容應當真實準確,并經委托人簽字確認。內容發生變動的,經紀機構應當重新編制,并經委托人簽字確認后及時更新。

        第十四條經紀機構在房源核驗和《房屋狀況說明書》編制完成后,方可發布房源信息。經紀機構在媒體或門店公開發布房源信息時,房源信息與核驗信息和《房屋狀況說明書》基本信息一致,并明確標明該二手房核驗編碼。

        第十五條出現下列情形之一的,經紀機構應將房源信息及時從媒體、門店等發布渠道上撤銷(報紙、雜志等發布渠道無法撤銷的除外):

        (一)已網上簽訂《靖邊縣房屋買賣合同》的;

        (二)超過《二手房出售委托服務合同》約定時限的;

        (三)委托人取消出售委托的;

        (四)其他不符合二手房交易條件的。

        (一)(二)種情形通過二手房買賣網上簽約備案系統自動撤銷;(三)(四)種情形由經紀機構負責在二手房買賣網上簽約備案系統中撤銷。

        第十六條經紀機構促成二手房買賣的,應當向購房人出示最新《房屋狀況說明書》,并經購房人簽字確認后,會同二手房交易雙方當事人簽訂房地產經紀服務合同。

        第十七條經紀機構核驗交易雙方身份后擬定《靖邊縣房屋買賣合同》,交易雙方對擬定的合同內容無異議后簽字確認,并由經紀機構負責網上簽約。經紀機構應及時打印《靖邊縣房屋買賣合同》,并指導交易雙方簽字。

        第十八條需變更或者解除二手房買賣合同的,經交易當事人協商一致同意后持雙方簽訂的《靖邊縣房屋買賣合同》及相關身份證明等資料,共同到實施機構辦理合同信息備案變更或注銷手續。

        第十九條交易當事人對已辦理網上簽約二手房買賣合同條款產生爭議的,按合同約定及時處理。爭議解決后,需變更或解除合同的,交易當事人應持雙方簽訂的《靖邊縣房屋買賣合同》和相關身份證明、法律文書等資料,到實施機構辦理合同信息備案變更或注銷手續。

        第二十條完成二手房買賣網上簽約后,交易當事人應持《靖邊縣房屋買賣合同》到實施機構辦理二手房合同網簽備案。

        第二十一條經紀機構應將《二手房出售委托服務合同》《房屋狀況說明書》《房地產經紀服務合同》《靖邊縣房屋買賣合同》等交易資料,按照“分類、按件”方法歸集建檔,檔案資料保管期限不低于5年。

        第三章 二手房交易資金監管

        第二十二條本辦法所稱二手房交易資金,是指二手房權利人與買受人簽訂二手房買賣協議約定的房價款。全縣范圍內已取得二手房所有權證(不動產權證)進行房產交易的,必須實施二手房交易資金監管,房地產經紀機構或經紀人員不得代收代管相關資金。

        第二十三條縣房產交易中心(以下簡稱“監管機構”)負責提供全縣二手房交易資金監管服務。

        第二十四條監管機構與二手房交易資金監管業務銀行簽訂二手房交易資金監管委托協議。委托銀行設立二手房交易資金監管專戶,并辦理二手房交易監管資金存儲、劃轉等手續。

        第二十五條二手房交易資金監管職責包括:

        (一)負責建立、維護和管理二手房網上交易服務平臺(含二手房交易資金監管子系統);

        (二)設立、公布和管理全縣二手房交易資金監管專用賬戶,專賬核算??顚S?;

        (三)負責制定二手房交易資金監管協議、二手房交易資金監管服務協議等指導文本;

        (四)與二手房交易資金監管業務銀行簽訂二手房交易資金監管委托協議;

        (五)對房地產經紀機構、監管銀行履行職責情況進行監督考核。

        第二十六條有下列情況之一的可免除資金監管:

        (一)依法律文書取得不動產所有權的;

        (二)經拍賣取得不動產所有權的;

        (三)買賣雙方不動產權交換的;

        (四)買賣雙方為直系親屬關系的;

        (五)可以免除交易資金監管的其他情形。

        買賣雙方申請免除資金監管的,要向監管機構提交相關資料并填寫免除資金監管申請表,出具免除二手房資金監管證明。

        第二十七條買受人為一次性付款買房,資金監管業務辦理程序為:

        (一)買賣雙方通過網簽操作系統,簽訂《靖邊縣房屋買賣合同》;

        (二)買賣雙方與監管機構簽訂《房屋交易資金監管協議》;

        (三)買受人按約定將房款一次性存入二手房交易資金監管專用賬戶,由監管銀行出具《二手房交易資金監管收款憑證》;

        (四)買受人憑《二手房交易資金監管收款憑證》等資料到監管機構出具《二手房交易資金監管證明》;

        (五)買受人繳納稅費后,持《二手房交易資金監管證明》《靖邊縣房屋買賣合同》等資料到不動產登記部門辦理轉移登記,監管機構將監管資金轉入轉讓人賬戶。

        第二十八條買受人為貸款買房,資金監管業務辦理程序為:

        (一)買賣雙方通過網簽操作系統,簽訂《靖邊縣房屋買賣合同》;

        (二)買賣雙方與監管機構簽訂《二手房交易資金監管協議》;

        (三)買受人將約定購房首付款存入“房屋交易資金監管專用賬戶”后,由監管銀行出具《二手房交易資金監管收款憑證》;

        (四)買受人持《二手房交易資金監管收款憑證》等資料,到監管機構出具《二手房交易資金監管證明》;

        (五)買受人持《二手房交易資金監管證明》《靖邊縣房屋買賣合同》及房屋抵押貸款相關材料,向貸款銀行申請抵押貸款;

        (六)交易雙方持《二手房交易資金監管證明》《靖邊縣房屋買賣合同》等資料繳納稅費后,到不動產登記部門辦理轉移登記。買受人和抵押權人持《抵押合同》,申請抵押并進行登記;

        (七)二手房轉移和抵押登記后,買受人持本人身份證原件和《二手房交易資金監管協議》《二手房交易資金監管證明》等相關材料,到貸款銀行辦理貸款手續,貸款銀行按照約定將貸款劃入“二手房交易資金監管專用賬戶”;

        (八)產權登記完成后,監管機構將監管資金轉入轉讓人賬戶。

        第二十九條交易當事人需辦理解除交易資金監管的,按下列規定辦理:

        (一)二手房交易在不動產登記中心受理前,經協商終止交易的,交易雙方當事人應持雙方身份證明、《解除交易協議書》和《靖邊縣房屋買賣合同》《二手房交易資金監管協議》《二手房交易資金監管證明》等材料,到監管機構解除交易資金監管。

        (二)二手房交易在不動產登記中心受理后,因存在交易當事人終止交易、交易房產被查封等原因不能完成權屬轉移登記的,交易雙方當事人應持身份證明和《不予登記通知書》《靖邊縣房屋買賣合同》《二手房交易資金監管協議》《二手房交易資金監管證明》等材料,到監管機構解除交易資金監管。

        (三)人民法院、仲裁機構判決或裁定終止交易的,由買受人應持法律文書等相關材料,到監管機構解除交易資金監管。

        第三十條二手房交易監管資金繳存和使用均應通過監管賬戶進行,房地產經紀機構、二手房置業擔保機構以及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金,不得侵占、挪用交易資金。

        第三十一條二手房交易監管資金在監管賬戶存續期間產生的利息,按照中國人民銀行公布同期活期存款利率進行計息。如交易完成,監管資金及在監管賬戶存續期間的存款利息歸出賣人所有;如雙方交易失敗,賬戶內本息歸買受人所有(其中,貸款部分本息歸發放貸款銀行所有)。沉淀資金產生的利息由監管機構用于房地產交易工作管理、宣傳及交易系統維護等。

        第三十二條二手房交易監管資金所有權屬于交易當事人的,如有關部門需要對監管賬戶進行凍結時,監管銀行和監管機構應出示證據證明監管賬戶性質,說明二手房交易監管資金內容。

        第四章經紀機構管理

        第三十三條經紀機構應當自領取營業執照之日起30日內,到監管機構備案。經紀機構變更或者終止的,應當自變更或者終止之日起30日內,辦理備案變更或者注銷手續。經紀機構在經紀服務過程中出現嚴重違規違法行為的,監管機構將按有關規定和程序撤銷其相關備案,不準予進行經紀服務活動。

        第三十四條房地產經紀業務應當由經紀機構統一承接,經紀服務費由經紀機構統一收取。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。

        第三十五條經紀服務費由經紀機構和交易雙方共同約定,約定的經紀服務費及買受方前期支付的定金都應納入交易資金監管范圍。

        第三十六條經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項,或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的,不得收取經紀服務費。兩家或者兩家以上經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的,只能按照一宗業務收取傭金,不得向委托人增加收費。

        第三十七條經紀機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容:

        (一)營業執照和備案證明文件;

        (二)服務項目、內容、標準;

        (三)業務流程;

        (四)收費項目、依據、標準;

        (五)交易資金監管方式;

        (六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話;

        (七)房產主管部門制定的房地產經紀服務合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;

        (八)法律、法規、規章規定的其他事項。

        第五章監督管理

        第三十八條房地產交易主管部門、不動產登記機構要積極推行交易權屬管理規范化和信息化,建立網簽合同信息與權屬登記信息共享機制,提高服務效率,縮短辦事時限,減少當事人重復填寫信息、重復提供材料和管理部門重復審核現象,實行“一站式”服務。

        第三十九條監管機構在二手房交易網簽備案工作結束后,及時向當事人出具《靖邊縣房屋買賣合同》。涉及二手房轉讓交易行為的,不動產登記機構在受理其不動產轉移登記時,必須將監管機構出具的《靖邊縣房屋買賣合同》列為不動產登記應收材料。對提供網簽備案合同欠缺的,不動產登記機構應明確告知登記申請人,并及時在監管機構完善補正,材料齊全后方可辦理不動產轉移登記。

        不涉及二手房轉讓交易行為的(包括贈與、繼承等),不動產登記機構可直接進行登記。

        第四十條房地產經紀機構要加強行業自律建設,建立健全誠信檔案、從業人員業務培訓和繼續教育制度,不斷提高執業人員專業知識水平和服務能力。經紀機構應當嚴格遵守本辦法,違反本辦法規定造成后果的,依法依規追究責任。

        第四十一條房地產交易主管部門、不動產登記機構和監管銀行工作人員在房屋交易管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,交由紀檢監察部門嚴肅處理;構成犯罪的,交由司法部門追究刑事責任。

        第四十二條本辦法從即日起開始施行,有效期自2023年11月15日起至2028年11月15日止。

        一圖讀懂:靖邊縣二手房交易管理辦法

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